SI개발자 지킴이 무릎치기

한개의 영상에 기억해둘 좋은 내용이 여러개가 있어서 요약합니다.

1. 재개발 투자에 신중할 것: 문정권하에서는 확정된 재개발의 희소성이 높다보니 피가 너무 높았음.

2. 지금(2023-06)은 피가 하락했지만, 신축시세도 같이 하락해서, 재개발/뉴타운(예: 노량진, 북아현)의 안전마진이 투자금액대비 너무 작아졌다. 노량진같은 경우 8억이상의 투자금이 들어가는데, 안전마진은 2억정도 밖에 안됨.

재개발은 재건축과 투자금액이 비슷한 수준이 되면, 절대 재개발에 투자하면 안된다.

3. 한남뉴타운의 경우는 얘기가 다름. 엄청난 수익이 예상되므로 투자금이 높아도 접근해볼만.

4. 장기보유의 기준: 저평가가 아니라 미래성으로 판단.

5년전 자료이긴 하지만 흥미로운 데이타입니다. 소유와 거주가 100%일치하지는 않을텐데, 어떤 기준을 적용했는지는 모르겠네요. 부자아파트와 지역별 대장 간에는 차이가 있음을 보여주는 보고서네요. 진작에 재건축했어야할 수준인 은마가 7년차 경자2단지보다 소득, 소비 모두 높네요 ㄷㄷ

https://www.mk.co.kr/news/realestate/8344368

지역서열은 부갤 자료 검색하면 잘 나오는데, 재건축에 대해서는 찾기가 어려워서 저장

재건축에 대해 아직 잘 몰라서 기본을 파악하는 정도의 자료 수집(댓글을 보니 정보가 부정확하다고 반대하는 의견들도 많네요. 시점도 과거이니 참고로만 보시길)

1. 부갤 자료

1부 리그 : 압구정 현대
2부 리그 : 반포 주공 124주구 > 대치 우성 선경 = 압구정 한양 미성 >= 대치 미도
3부 리그 : 신반포2차 > 반포 주공 3주구 = 청담 삼익 > 삼성 홍실 >= 은마
4부 리그 : 원베일리 > 메이플 자이 = 아선 >= 개포 경남 우성 현대
5부 리그 : 한강맨션 >= 여의도 삼부 시범 > 아리팍 = 잠실 주공 장미 >= 서초 4형제
6부 리그 : 한남뉴타운 >= 성수전략 > 올선 > 개포 주공 > 잠실 진미크 = 목동 단지
7부 리그 : 래대팰 > 아리뷰 = 반래퍼 > 렉슬 > 삼힐 > 개나리 > 엘리트레파

"재건축 완료시 향후 서울 아파트 서열" (부동산 갤러리, 2021)

2. 부동산 스터디

1. 압구정
2. 반포 대치
3. 삼성 청담 잠원 아선
4. 개포 여의도 이촌
5. 역삼 도곡 서초 올선
6. 잠실(아선 제외) 목동 성수 방배
7. 용산(이촌 제외) 송파(잠실 아선 올선 제외) 흑석 동마포 광진(동남쪽만 광장 자양)
8. 둔촌 노량진 옥수
9. 강동(둔촌 제외) 왕십리 청량리
10. 성동(성수 옥수 제외) 서마포

사당은 7이나 8번? 
경기도는 저 기준으로
판교 위례 - 9번
분당 일산 수원 용인 화성 의왕 등등 - 저기 못낌
과천이야 좋긴 한데 인구 절벽이라 미래에 행정구역 개편으로 안양쪽과 통합 될거 같아서 말 하기 조심스럽다.

"서울 재건축 완료 후 서열.JPG(디씨 개념글)" (부동산 스터디-나는 한국인, 2020)

※ 관련 링크

https://blog.naver.com/kohcherish/222788058427

건축 전문가가 아니라 내부 부실인지 외부상의 문제인지는 모르겠습니다. 하지만, 하도급 방식의 문제점은 SI프로젝트(특히 저가입찰방식의 차세대)에서 직접 경험하여 다들 아실듯. 기업입장에서도 어려운 부분이 있을 거라 짐작은 해봅니다만.

다른 아파트의 사전입주점검때도 크고 작은 문제들이 발견된다고 해서 혹시나 했는데....브랜드 선호도만 따지지 말고, 내실있게 지어졌는지 매수전에 다방면에 걸쳐서 검토해야할 듯 합니다.

https://blog.naver.com/hegel38/223051638960

http://www.globale.co.kr/news/articleView.html?idxno=23221 

http://news.tvchosun.com/site/data/html_dir/2023/03/21/2023032190185.html

※ 관련 링크

https://www.newsfc.co.kr/news/articleView.html?idxno=32908 

http://www.ggilbo.com/news/articleView.html?idxno=743276 

https://sports.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=6805473 

https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=939871 

https://www.sisaon.co.kr/news/articleView.html?idxno=122708 

https://www.bobaedream.co.kr/view?code=strange&No=3585369 

https://news.zum.com/articles/51356259

https://v.daum.net/v/20230409103709824

https://blog.naver.com/blueumio2/223089819693

https://blog.naver.com/sen2ong/223098194195

https://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002932766 

https://blog.naver.com/hegel38/223151577369

https://blog.naver.com/hegel38/223158533044

이번에는 동별로 순위를 조회해 봅니다.

※ 전국 동별 평단가 순위

(일반적으로는 압청대삼반)

조회일: 2022-11-08, 데이타 기준일(리치고): 2022-10-01

※ 관련링크

리치고 | 부자로 가는 부동산 네비게이션, 아파트 실거래가와 미래가격, 청약, 재건축 호재, 아파트 시세, 학군 정보가 한번에 (richgo.ai)

서열에 따라 지역 선정을 먼저 할때 편리한 사이트: 리치고

서울 혹은 전국으로 조건을 변경하여 조회 가능.

※ 서울 구별 평단가 순위

조회일: 2022-11-08, 데이타 기준일(리치고): 2022-10-01

저처럼 지역 서열에 대해 잘 모르시면 위의 내용을 토대로 평균이상(12위 이내)의 지역을 먼저 정해놓고 투자하시면 큰 실수는 없으시지 않을까 싶네요. 세부적으로는 구별 서열 외에 동별 서열도 확인 필요.

※ 관련 링크

리치고 | 부자로 가는 부동산 네비게이션, 아파트 실거래가와 미래가격, 청약, 재건축 호재, 아파트 시세, 학군 정보가 한번에 (richgo.ai)

인천은 2025년까지, 경기는 2024년까지 공급우위이므로 구/시별 현황을 추가로 보면서 투자에 유의, 서울은 계속 공급부족현상.

※ 관련 링크

서울 경기 인천 2025년까지 입주물량 알아보기 : 네이버 블로그 (naver.com)

송도 반토막 단지들 시세 분석 (ft.인천 입.. : 네이버블로그 (naver.com)

4년전 자료이지만 좋은 영상이라 핵심내용을 기록합니다.

1. 주요지역 재건축: 여의 삼부, 여의 시범, 한강맨션, 대치은마, 잠실주공5

2. 대지지분: 30평대의 지분이 15평 이상이어야 한다. 17평이면 순탄. (전제 조건은 주변 30평 시세가 5억이상, 2018년 기준)

3. 2012년말 ~ 2013년초: 대바닥

실거래가 사이트, 뉴스, 블로그 등을 통해 아파트 시세하락 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다.

재개발의 경우는 히스토리 관리가 쉽지 않아서, 일일이 확인을 해야하는데요.

2020년 7월부터 관심을 가지고 지켜봤던 갈현1구역의 호가변화를 기록해보겠습니다. 단톡방, 부동산 매물 검색 결과이므로 정확하지 않을 수 있습니다. 

1. 갈현1구역(호가)

서울의 좀더 중심에 가까운 지역을 매수하느라 머뭇거리는 사이에 P가 5억으로 급등. GTX가 생긴다고 해도 역에서 거리가 꽤 먼데, 5억에 들어가기는 애매해서 포기했었어요. 3억대일때 급매 나오면 사볼까? 정도로 생각했었는데, 계속 오르니 상승장에서 급매는 아무나 구하는게 아닌듯해요. 최근 확인해보니 2억대로 하락했네요. 그럼 왜 지금 안사냐? 아마 다들 연준의 금리상승이 멈추고 인하하는 시점, 투과/조정지역 해제, 취득세 중과배제 등을 기다리고 있을걸요? (하지만 기다리는 사이에 다시 빠르게 상승하고 있을지도)

투자의 타이밍을 잡는 것이 정말 쉽지 않네요. 아무리 안전마진 분석하고 들어갔어도 결국 주변 신축시세와 비교하는 거라서, 하락장에는 장사없네요. 이래서 무주택자는 상승장에서는 비싸다고 못사고, 하락장에서는 손해볼까봐 못사는 듯하네요(저도 지금은 같은 마음이 들어서 이해가 갑니다. 참고로 저는 현재 다주택자입니다. 같은 원리로, 주식도 싸게 사려고 기다리는데, 타이밍 맞추기 어려워서 결국 못삽니다.)

※ 감정가, 물건유형, 신청평형, 이주비, 대출 등에 따라 호가가 차이날 수 있음을 고려하여 호가의 흐름만 참고해주세요. 물건이 여러개인 경우 평균이 아닌 제일 싼 호가로 기록하였습니다.

※ 1. 초등학교 설립 이슈

갈현1구역, '초품아' 될 뻔 했지만…아파트 300가구 추가 방안 검토 중 - 아시아경제 (asiae.co.kr)

※ 2. 호가 분석

제가 아직 전문가 수준은 아직 아니고 다만 평균이상의 수익을 올리기위해 공부하고 조사하는 것이다보니, 제가 조사한 호가가 정확하지 않을 수 있습니다. 보완을 위해 다른 분이 갈현1구역의 호가를 분석한 글도 링크합니다. 

총투자금이 많이들어가면 재개발 매물을 매수하 것이 투자금액 대비 수익률이 높지 않을 수도 있고, 하락장에서 제일 먼저 하락하므로 주의하라고 하십니다.

https://blog.naver.com/ckawhrrn12/222530280888

※ 3. 초등학교 부결에 대한 의견

부동산스터디 카페: 초등학교 안건 부결됐다고 p2억 되면 들어가시겠다고 하신 분이 계신데, 지금 p2억인데, 매수하실 건지?

https://cafe.naver.com/jaegebal/3908706

※ 4. 안전마진 분석

https://blog.naver.com/pumprock/222920099766

https://blog.naver.com/ggiloveyou/222987122184

n.b. 59m2(7억) vs. 녹번역 4년차 59m2 호가(8.25억) - 2023.02.01

어떤 아파트를 매수해야할지 잘 모르겠다. 이럴때 참조하면 좋은 영상입니다. 자주 시청하는 채널인데, 중요한 사항 2개를 요약, 코멘트 및 캡쳐합니다.

1. 피할 아파트

위의 항목 중에서, 가격이 충분히 싸다면 1. 초등학교, 2. 중앙난방, 3. 복도식, 4. 주차, 5. 편의시설은 크게 상관없을 수도 있습니다. 제가 그런 아파트를 매매하여 4억넘는 차익을 올려봤기 때문이죠.

단, 충분히 싸다는 전제가 있어야 합니다. 제가 보는 제일 중요한 기피 기준은 세대수와 연식입니다. 세대수는 아무리 적어도 200세대는 넘어야 하는게 맞다고 봅니다. 물론, 같은 자본으로 위의 조건을 모두 피할 수 있다면 최고이고, 시드머니에 맞게 판단하시되, 절대적인 기준으로 생각하실 필요는 없습니다.

2. 매수추천 아파트 기준

저는 맑은 공기를 중요시하여 숲세권을 지나치게 선호하는 경향이 있는데, 위의 목록에서는 우선순위가 제일 낮네요. 투자랑 실거주는 다르다고 하니 그점에 유의하면 될 것 같습니다. 역시나 위의 항목을 모두 만족시킨다면 가격이 싸지 않겠죠. 다만 어떤 기준을 구체적으로 가지고 있어야 되는지 모르는 상황에서 숙지하면 좋다고 봅니다.

미래가치에 초점을 둔 중장기 투자라면 개발호재와 2번 항목을 위주로 보면 될 것이고, 단기/중기의 기술적 매매에 중점을 둔다면 1번 항목을 최대한 피하면서 급매, 급급매 위주로 접근한다면 좋은 결과가 있을 것이라고 봅니다.

렘군님의 분석을 보면 기초실력을 잘 쌓게 도와주시는 영상이 많으니 종종 보시면 도움이 되실겁니다.