현금 보유? 투자?

 

(이미지 출처: GotCredit, 2015, 링크)

 

예전처럼 부동산 대박도 힘든것 같고, 주식은 맘대로 안되고 중국증시는 폭락하는데, 현금만 보유하자. 과연 이게 현명한 생각일까요?

 

저도 안정지향주의라 직장인 초년생때에는 투자도 거의 안하고 월급이 은행에 입금되는대로 거의 놔뒀습니다. 그사이 발빠르게 투자한 사람들은 부동산 대박을 경험하더군요(2006년까지 부동산 대세상승기).

 

처음엔 어디서 들은건 있어가지고, 다들 피흘리고 쓰러져있을때 들어간다는 생각으로 몇년간 가만히 있었습니다. 그렇다고, 투자정보가 있는 것도 아니고, 투자에 대한 공부를 한 것도 아니고, 부동산 임장활동을 한것도 아니었죠.

 

게다가 우리나라는 2-30년의 시차를 두고 일본을 따라가므로 부동산 대폭락이 올거다라는 확신이 있었습니다. 2001년부터 기다렸죠. 대폭락을 ㅋ 2006년까지 아주 폭등에 폭등을 하더군요. 좌파정권인데도 불구하고요. 당시 제가 일본어 과외를 잠시 한적이 있는데(일본 여자분에 대한 환상으로 ㅋ), 수업중에 제가 질문을 했습니다. 일본 부동산 폭락이면 다 떨어진 거냐고. 그분이 뭐 경제나 투자 전문가는 아니었지만 실제 일본인으로 부터 듣고 싶었어요. 그분이 그렇지 않고, 비싼 지역은 안떨어진다고 말해주더군요.

 

그말을 듣고 아차 싶었습니다. 폭락, 폭등이 아닌 완만한 상승이건, 완만한 하락이건, 비싼지역이든 아니든 간에, 그때 제가 주목한 것은, 현금의 가치는 앞으로 어떻게 되느냐 였습니다.

 

미래는 아무도 예측못하겠죠. 어려운 문제고. 어려운 문제일 수록 쉽게 봐야 할 겁니다. 짜장면 가격이 과연 앞으로 떨어질까? 1975년 짜장면 가격이 210원이었고, 1995년엔 1,500~1,900원, 2013년엔 5,000원이라고 합니다. 2016년 지금은 얼마일까요? 10~20년후에는 얼마일까요? 3천원으로 떨어질까요? 서울시내 빌라 작은게 1억2천이라고 칩시다. 부동산 폭락한다고 1-20년후에 7~8천으로 떨어질까요?

 

만약 짜장면값이나 빌라값이 오른다면 내가 가지고 있던, 5천원 그리고 1억2천은 어떻게 되는겁니까? 내재가치에 비해 지나치게 급상승한 혹은 거품이 낀 자산이면 위험할 수 있지만, 최소단위의 투자재 가격이 지속적으로 상승한다면 과연 현금만 보유하고 있는게 안전할까요? (물론, 모든 재산을 투자에 올인하라는 의미가 아닙니다.) 다른 사람들은 토지보상금, 벤처대박 혹은 사업성공으로 몇십억~몇백억 받는 사람들이 생겨나고 있는데요? 예전에 1억이 엄청 큰돈이었죠. 그런데, 지금은요?2014년 기준 억대연봉자가 52만명입니다. 국세청에 신고된 금액이 그정도이니 실제로는 더 많겠죠.

 

그래서, 마냥 일본과 같은 부동산 대폭락만 하염없이 기다리던 저같은 극도의 안정지향주의자도 움직일 수 밖에 없었습니다. 또다른 계기는 저를 조롱하듯 부동산에 관심을 가지게 만들었던 프리랜서 개발자가 한분 있었죠. "마스터 요다"라고. 그분은 여러군데서 엄청난 부동산 차익을 경험했더군요. 자신이 스크랩하고 정리한 당시 싸이월드 미니홈피도 보여줬습니다.

 

여러 계기를 통해, 현금만 보유했을 경우에 대한 리스크를 회피하기 위해 공부해야했고, 신발 밑창이 닳도록 임장활동도 다녔습니다. 물론, 제가 아직 무슨 대단한 마스터의 위치에 오른것은 아니나, 바쁜 개발업무에 시달리느라(?) 이런 생각조차도 하실 여유도 없으셨던 개발자 분들의 의식에 경종을 울렸다면 저는 만족합니다.

 

추가(2016.1.16): 역시나, 새해에도 생활물가는 여전히 오르고 있네요~ (하단 링크 6번 참조)

 

추가(2016.1.30): 지나간 과거에 대해서는 논리적인 분석이 가능하죠. 하지만, 현재는 항상 혼돈의 연속입니다. 미국은 금리인상했고, 계속 올리겠다고 하고, 일본은 마이너스 금리에 돌입했네요. 게다가 유럽은 추가 양적완화를 검토하고 있고요.

 

미래란 점치기 어렵습니다. 부동산 폭등도 대비를 해야하고, 부동산 폭락도 대비를 해야하는거죠. 아마 제 얘기가 계속 진행이 되면 자산 포트폴리오 구성에 대해 이해를 하시게 될겁니다. 다만 본인의 성향에 따라 공격적인 자산운영을 몇%로 가져가느냐, 레버리지 효과는 얼마나 이용할 것이냐 등이 결정될겁니다. 고정적인 것이 아니고 다이내믹한 것이므로 수치와 비율이 계속 변화하면서 전체적인 포트폴리오와 자기만의 원칙이 정립되어 나갈 것입니다.

 

아무리 봐도 해답이 안나오신다 싶으면 주변의 부자 분들을 한번 둘러보세요. 아마도, 주거용 아파트가 기본으로 있을 겁니다. 그다음 한채가 더 있거나, 땅이 있을거고요. 부동산의 기본은 결국 땅을 사는 겁니다만, 건물이 없는 토지만 사는 행위는 고수들의 게임입니다. 10년 이상을 버틸 동안 임대료가 나와야하는데, 그러자면 건물올리거나 소작농 계약 등 초보가 접근하기엔 이만저만 어려운게 아니죠. 그래서, 땅보다는 상가가 먼저 있겠죠. 주식, 채권은 그 이후에 하고 있을겁니다. 대기업 임원이라면 일반 사람들이 접근하기 어려운 정보를 토대로 주식 투자도 하고 있을거고요. 확실한건, 현금자산이 10억이 안되는 상태에서 주식에 너무 많은 포트폴리오를 집중시키는 것은 결코 추천할 수 없습니다.

 

추가(2016.2.27): 지금도 보도된 내용만 봐도 개발 호재는 계속 쏟아지고 있네요(신문에 보도되었을때는 이미 늦은 상태라는 점도 잊지 마시고요. 그래서 상가 분양받을 때에는 사전 정보가 있어야합니다. 분양공고 나올때에는 이미 알짜배기는 팔리고 없을겁니다.)

 

추가(2018.10.2): 저도 2005년까지는 폭락론자였습니다. 당시에는, 제가 물가상승률이 몇%인지도 모를때였죠. 저와 같았던 분들께 다음 영상을 소개합니다.

쥐락펴락 9회 1부 폭락론자들은 집을 팔았는가(한국경제TV, 2018)

 

 

 

※ 관련 링크(제목 클릭)

 

1. 추가적으로 생각을 이어가실 수 있게 중앙일보 이전 기사 중 "30년 뒤 짜장면 8만원, 쏘나타 5억원" 기사를 링크합니다.

2. "가치와 가격의 차이", 부동산써브

3. "화폐개혁, 고양이 목에 방울 달기?", 주간경향

4. "[칼럼] 숫자에 관한 불편한 진실", 리치빌 재무컨설팅

5. "미친건가요? 물가가높은 건가요?" (82cook, 2015)

    세계적인 디플레 우려가 높아지고 있지만, 실제로 소비자들이 느끼는 물가상승은 이곳 게시판

    (실제적인 구매자인 주부들이 많은것으로 판단되는 커뮤니티)의 댓글에서도 느낄 수가 있습니다.

6. "이 핑계, 저 이유 … 앞다퉈 뛰는 식탁 물가" (중앙일보, 2016)

7. "한 발 더 다가온 디플레이션의 그림자" (한겨레, 2015)

8. "일본, 사상 첫 마이너스 금리…경기 부양 ‘극약 처방’" (한겨레, 2016)

9. "서울 집세 3년5개월만에 최대 상승 “저물가 맞아?”" (한겨레, 2016)

10. "올해 전국에서 토지보상금 14조원 풀린다" (조선비즈, 2016)

11. "주식·부동산 한때 활황 日 10억원 번 '오쿠리비토' 유행… 홍콩·호주 3년새 집값 20% 올라" (조선닷컴, 2016)

12. "3억 투자 14년 만에 95억 빌딩매매 대박난 C씨 이야기" (미소부동산연구소, 2012)

13. "스웨덴 "저축은 손해"…아파트 가격 1년새 16% 급등" (매일경제, 2016)

14. "'네버엔딩' QE, 딜레마 해법은?" (뉴스핌, 2016)

15. "미국 달러 누가, 어디서 찍어 낼까?" (2011)

16. "작년 소비자물가 상승률 0.7%? 아닌 거 같은데…" (조선비즈, 2016)

17. "국내 '억대 연봉' 52만명…근로자 100명 중 3명꼴" (데일리한국, 2016)

18. "마이너스 금리에 日 자금 '부동산투자신탁'에 몰려" (머니투데이, 2016)

19. "영종도 ‘한국의 라스베이거스’ 꿈 영근다" (동아일보 vis 네이버, 2016)

20. "해운대·수성·광산구… 지방 富村, 5년새 10배 늘어 29곳^[각주:1]" (조선일보 vis 네이버, 2016)

21. "50억 이하 꼬마빌딩 "매물 동났다 전해라~" - 저금리에 매수세 몰려 품귀" (매일경제, 2016)

22. "코펜하겐은 요즘 부동산 매물마다 '팔림' 스티커… 5년 새 4배 이상 값 뛴 곳도" (조선비즈, 2016)

23. "과자 이어 아이스크림까지… 식품가격 줄줄이 인상" (조선비즈, 2016)

24. "[취재파일] '차이나머니'의 습격…제주 찍고 서울로" (SBS, 2016)

25. "담배·소주 이어 또…說說 끓는 '라면가격 인상'" (뉴스1, 2016)

26. "시장을 보는 눈" (채훈우진 아빠, 2010) - 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장, '2016 베스트 애널리스트' 특별상 수상

27. "가볍게 삼겹살에 소주 한잔은 옛말…무서운 생활물가" (뉴스1코리아 via 네이버, 2017)

28. "[서민물가 너무해②]"안 오른게 없어요" 고달픈 서민" (news1 via naver, 2017)

1. 개인적으로는 관리의 어려움으로 인해 임대가 동반된 물건은 지방투자가 별로입니다만, 울산같이 대기업 제조 공장이 있는 곳은 한번 살펴보세요. 수익률이나 성장률에서는 서울보다 날 수도 있으니까요. 어느새 대구가 5년간 아파트 매매가 변동률이 65.9%네요 [본문으로]