실거래가 사이트, 뉴스, 블로그 등을 통해 아파트 시세하락 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다.
재개발의 경우는 히스토리 관리가 쉽지 않아서, 일일이 확인을 해야하는데요.
2020년 7월부터 관심을 가지고 지켜봤던 갈현1구역의 호가변화를 기록해보겠습니다. 단톡방, 부동산 매물 검색 결과이므로 정확하지 않을 수 있습니다.
1. 갈현1구역(호가)
서울의 좀더 중심에 가까운 지역을 매수하느라 머뭇거리는 사이에 P가 5억으로 급등. GTX가 생긴다고 해도 역에서 거리가 꽤 먼데, 5억에 들어가기는 애매해서 포기했었어요. 3억대일때 급매 나오면 사볼까? 정도로 생각했었는데, 계속 오르니 상승장에서 급매는 아무나 구하는게 아닌듯해요. 최근 확인해보니 2억대로 하락했네요. 그럼 왜 지금 안사냐? 아마 다들 연준의 금리상승이 멈추고 인하하는 시점, 투과/조정지역 해제, 취득세 중과배제 등을 기다리고 있을걸요? (하지만 기다리는 사이에 다시 빠르게 상승하고 있을지도)
투자의 타이밍을 잡는 것이 정말 쉽지 않네요. 아무리 안전마진 분석하고 들어갔어도 결국 주변 신축시세와 비교하는 거라서, 하락장에는 장사없네요. 이래서 무주택자는 상승장에서는 비싸다고 못사고, 하락장에서는 손해볼까봐 못사는 듯하네요(저도 지금은 같은 마음이 들어서 이해가 갑니다. 참고로 저는 현재 다주택자입니다. 같은 원리로, 주식도 싸게 사려고 기다리는데, 타이밍 맞추기 어려워서 결국 못삽니다.)
| No | 날짜 | 프리미엄 | 평형 | 비고 |
| 1 | 2020.02 | 2.6억 | 1+1가능 | |
| 2 | 2020.06 | 3.3억 | ||
| 3 | 2020.07 | 3.6억 | 관처 후 5억 예상(소유주 주장) | |
| 4 | 2020.08 | 3.7억 | ||
| 5 | 2020.10 | 3.8억 | ||
| 6 | 2020.11 | 3.9억 | ||
| 7 | 2020.12 | 4.8억 | 2020.12.07 ~ 2021.02.04: 조합원 분양신청 | |
| 8 | 2021.03 | 5.0억 | 84 | |
| 9 | 2021.05 | 4.8억 | 84 | |
| 10 | 2021.07 | 5.9억 | 84 | |
| 11 | 2021.08 | 5.8억 | 84 | |
| 12 | 2021.12 | 5.8억 | 84 | |
| 13 | 2022.02 | 4.8억 | 59 | |
| 14 | 2022.03 | 4.5억 | 59 | |
| 15 | 2022.04 | 4.3억 | ||
| 16 | 2022.05 | 4.4억 | 59 | 5.6 관리처분 인가 |
| 17 | 2022.06 | 3.0억 | 84 | 당시 조선일보 기사: ""15억? 거뜬하죠"…은평구 마지막 재개발 투자처 갈현7구역" (땅집고, 2022.06.13) |
| 18 | 2022.07 | 2.5억 | 84 | |
| 19 | 2022.08 | 2.3억 | 59 | |
| 20 | 2022.09 | 2.5억 | 84 | 8월부터 이주시작 |
| 21 | 2022.10 | 2.0억 | 84 | |
| 22 | 2022.11 | 2.4억 | 74 |
※ 감정가, 물건유형, 신청평형, 이주비, 대출 등에 따라 호가가 차이날 수 있음을 고려하여 호가의 흐름만 참고해주세요. 물건이 여러개인 경우 평균이 아닌 제일 싼 호가로 기록하였습니다.
※ 1. 초등학교 설립 이슈
갈현1구역, '초품아' 될 뻔 했지만…아파트 300가구 추가 방안 검토 중 - 아시아경제 (asiae.co.kr)
갈현1구역, '초품아' 될 뻔 했지만…아파트 300가구 추가 방안 검토 중
'초품아(초등학교를 품은 아파트)'로 거듭날 뻔했던 갈현1구역이 초등학교 부지를 해제하고 아파트 300가구를 더 짓는 방안을 고려하고 있다. 30일 갈현1구역 조합이 기존 정비계획에 있던 학교
www.asiae.co.kr
※ 2. 호가 분석
제가 아직 전문가 수준은 아직 아니고 다만 평균이상의 수익을 올리기위해 공부하고 조사하는 것이다보니, 제가 조사한 호가가 정확하지 않을 수 있습니다. 보완을 위해 다른 분이 갈현1구역의 호가를 분석한 글도 링크합니다.
총투자금이 많이들어가면 재개발 매물을 매수하 것이 투자금액 대비 수익률이 높지 않을 수도 있고, 하락장에서 제일 먼저 하락하므로 주의하라고 하십니다.
https://blog.naver.com/ckawhrrn12/222530280888
GTX A 재개발 매물 시세 변화와 주변아파트 상승률 비교 (갈현 1구역)
갈현1구역 매물시세와 주변아파트 매매가 상승률 비교 (2020년 ~ 2021년) 연신내역 근처 갈현 1구역 재개발...
blog.naver.com
※ 3. 초등학교 부결에 대한 의견
부동산스터디 카페: 초등학교 안건 부결됐다고 p2억 되면 들어가시겠다고 하신 분이 계신데, 지금 p2억인데, 매수하실 건지?
https://cafe.naver.com/jaegebal/3908706
갈현1구역 초등학교 부지 해제 가결
대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com
※ 4. 안전마진 분석
https://blog.naver.com/pumprock/222920099766
갈현1구역 P2.1억 급매에 대한 고찰 (북한산시그니처캐슬)
갈현1구역 59타입 프리미엄 2.1억의 급매와 관련하여 알아보자. [갈현1구역 현 상황] 2022. 5. 6 관리처분...
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https://blog.naver.com/ggiloveyou/222987122184
내가 사고 싶은 재개발 투자처(갈현1구역)
오늘은 갈현1구역에 대해서 적어볼까 합니다. 제가 가진돈으로 으로 살수 있는 곳들을 보고 있는데 갈현1구...
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n.b. 59m2(7억) vs. 녹번역 4년차 59m2 호가(8.25억) - 2023.02.01
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