부동산 폭락의 걱정때문에 집도 안사고, 현금만 껴안고 있을 경우에 대한 리스크를 강조하기 위한 글이었습니다. 폭락도 큰 리스크이지만 폭등또한 큰 리스크입니다. 남들 부동산 차익으로 몇억에서 몇십억 올리고, 신도시 지정구역 주변의 토지로 몇백억~몇천억 차익을 보는 사람들이 계속해서 생기는데, 내 수입은 연봉뿐이다(연봉이 심지어 몇억~몇십억이 된다해도 말이죠)?.....후덜덜한 현실이죠.
2011년 오사마 빈 라덴 검거과정을 다룬 영화인, "Zero Dark Thirty"에서 국가안보보좌관이 증거불충분을 이유로 은신처 습격을 보류시키자, CIA현지 팀리더(이름이 기억 안남 ㅋ 아시는 분 댓글좀여)가 다음과 같이 말하죠.
How do you, a man in your position, evaluate the risk of not doing something, the risk of potentially letting Bin Laden slip through your fingers?
- Zero Dark Thirty(2012)
습격했는데, 오사마가 아닐 위험이 있는 것은 사실이나, 액션을 취하지 않다가 결국 빈라덴을 놓치게 될 위험은 어떻게 할거냐고 말이죠. 사실 선진국일수록 전자를 회피하고 후자를 차라리 택합니다. 후진국일수록 일단 잡고 보자 전자를 택하고요. 애석하게도 우리나라도 후진국에 가까운 케이스죠. 하지만, 여기서의 논점은 인권이나 인간의 존엄성에 대한 얘기가 아니었고, 투자에 대한 얘기었습니다. ㅋ 아무런 액션을 취하지 않았을때의 리스크 말이죠. 국가안보보좌관이 아니셔서 그런 리스크는 없나요?
위의 내용까지가 지난번 글의 취지였습니다. 그렇다고, 현금을 보유하면 안된다라고 오해를 해서는 절대 안됩니다. 자기만의 판단아래 투자시기를 기다리는 것하고, 폭락걱정 때문에 무작정 기다리는 것은 다른 차원의 행동방식입니다. 전자의 경우는 이미 자산 포트폴리오의 일정부분은 부동산, 주식, 채권 등에 투자가 되어 있는 경우가 대부분입니다. 그에 비해 SI개발자들이 해당되는 후자는, only 현금이죠. 있어도, 몇백에서 2~3천만원 정도 까지의 주식투자? 그나마도 묻지마 투자에 가까와서 결국 폭락해서 손절매도 못하고 묶여있는게 대부분 SI개발자들의 현주소 일 것입니다.
투자에 대한 공부(이론, 실제 모두)가 선행되지 않은 상태로 투자하는 것은 위험합니다. 지루하지만 기본기는 무조건 다져야하고요. 기본기는 많은 량의 독서로도 해결이 가능하고요. 실전은 임장활동, 경매참여, 주식이면 작은 금액의 투자 등 실제 돈을 가지고 참여해보는 방법이 있을겁니다. 주식은 일반 개미의 경우 1억이하일 거라고 봅니다. 부동산은 최소한 2-3억일 겁니다. 첫투자때는 아무래도 준비가 안돼있을 가능성도 크고, 사기를 당할 위험도 농후합니다. 그러나, 이때 실수를 해버리면, 회복이 아주 힘들어집니다. 그래서, 기본기가 중요한 것이고요. 독서, 강연회, 강좌, 블로그 등을 통한 간접경험이 필수입니다. 첫거래때 발생하기 쉬운 실수에 대한 리스크를 줄이는것이 목표입니다. 주식은 소액투자로 간보기가 가능하다고 치는데. 부동산은요?
제 생각에 부동산은 경매강좌 수강 및 입찰 참여로 비교적 적은 비용으로 경험을 쌓아갈 수가 있다고 봅니다. 애석하게도 경매강좌 해주시는 분들 중에도 사기치시는 분들이 있으므로 그부분은 주의를 하셔야 하고요. 잘 찾아 보시면 실력있는 분들이 있습니다. 경매의 권리분석을 하다보면 부동산에 필요한 법적인 지식들이 많이 늘어납니다. 또한 물건 분석을 위해서는 임장활동도 열심히 해야합니다. 지금은 경매하시는 분들이 너무 많고 고수분들도 많다보니까 예전과 같이 쉽게 이득 보기가 힙듭니다. 금액을 아주 보수적으로 낮게 잡으시고, 입찰되면 좋고, 안되도 경험이다라는 기분으로 서서히 감을 익혀 나가시는 겁니다. 제가 읽었던 책 중에 처음 투자하시는 분들께 추천할 수 있는 책들은 다음과 같습니다. (전혀 댓가를 받은적 없고, 제 생각을 쓴 것이니 오해마시고요 ㅋ.) 단, 주의사항은 책이 나온 시점이 오래되었기 때문에 특정 투자기법을 외우려 하지말고, 투자의 원칙과 마인드를 배우셔야합니다. 강좌에서도 마찬가지고요.
왕비재테크 1탄(권선영, 2006) 2탄은 비추입니다. 이 책을 보면서 저런 여자분같은 성격의 소유자를 만나고 싶은 판타지까지 생길 정도였습니다.
33세 14억, 젊은 부자의 투자 일기(조상훈, 2003)
직장인을 위한 100% 성공경매(김은정, 2009) 주는나무라는 필명을 썼던 분인데, 대면 강좌만 한번 들어봤는데, 나이도 어리신데, 겪어야 했던 고통과 인생 자체가 감동이더군요. 책을 사서 본다고 하고 아직도 못봤네요.
투자의 시기를 기다리는 동안 계속 공부를 해 나가는 겁니다. 아예 생각없이 안하는거랑 시장의 흐름을 계속 익히면서 기다리는것은 다른거니까요. 그러면 어느덧, 5년, 7년, 10년이 흘러있을겁니다. 저는 공부를 시작한지 7년만에 첫 투자를 했고, 그전까지 나름대로 공부하고 시장에 대한 감을 잡기 위해 노력했습니다. 당시 유일한 수익원이었던 근로소득을 위한 성실함은 당연히 기본이었고요.
투자는 기다림의 미학이라고 합니다. 낚시를 하듯이 말이죠. 자기만의 원칙을 세워서 그물망을 드리워 놓고 그 범주에 해당하는 물건이 나타나면 그때는 신속히 낚아채는 거죠. 기회가 왔는데도 가만히 있으면 안됩니다. 위에, 안보보좌관은 결국 설득당한 대로 대통령에게 보고하여 리스크를 감수하고 진행하여 색출에 성공합니다. 개발자 여러분들도 독서를 통해 경제학, 경영학, 회계학, 투자론, 재무관리 등을 공부하시고(저는 경제학이나 경영학 전공이 아님에도 위 과목을 교양과목으로 들었어요 ㅋ 그중엔 강의 거의 안가서 F맞은 과목도 있습니다 ㅋㅋㅋㅋ 마음으로 공부하시면 됩니다. 인강은 잘듣는데 대학생때는 왜그리 강의 집중하기가 어렵던지), 예전에 책으로 접한 최진식씨도 공부를 강조하더군요. 위에 열거한 방법과 자신이 개발한 방법으로 실전 감각을 익혀나가시면서 본인의 원칙을 완성한 후 낚시(?)에 성공하시기 바랍니다.
지금은 신문이나 블로그에서 고수분들이 현금 보유의 중요성을 강조하는 분들이 생기고 있습니다. 이분들은 이미 상당한 부를 축적한 고수로 바라보는 시장 자체가 다를 수도 있습니다. 그분들 말대로 제2의 IMF를 기다리듯 현금을 보유하고 대기하는게 맞을 수도 있겠지만 시장에는 언제나 기회가 존재합니다. 남의 말은 참고로만 하고, 흔들리지 않고 본인의 원칙에 따라 행동하시면 됩니다. 어떤 결정을 내리시든, 계속 연구하시고, 그물을 던지시고 매의 눈으로 기다려보세요. 프로그래밍, 업무, DB 공부하시는 시간 외에도 투자공부를 게을리하지 마시고요.
성인 34.7%가 1년에 책 한권도 안읽는다고 합니다. 저도 반성을 하게되는대요. 저는 여행가서 책을 몰아 읽는 편입니다. 이상하게 집에서는 시간이 있어도 책을 안읽게 되더라구요. 특히, 귀국 비행기 기다릴때 시간이 많이 남아서, 그때 많이 읽죠. 책을 읽을때는 중요한 부분에 밑줄을 쳐가면서 읽고, 다 읽고 나면 공책에, 밑줄친 부분을 다 적어놓습니다. 반복학습으로 내 지식으로 만들고, 요약본을 만들어 나중에 또 읽기 위함이죠. 이전 마카오 포스팅에서 "호텔에서 독서하기"가 완전 농담만은 아닌거죠.
예전처럼 부동산 대박도 힘든것 같고, 주식은 맘대로 안되고 중국증시는 폭락하는데, 현금만 보유하자. 과연 이게 현명한 생각일까요?
저도 안정지향주의라 직장인 초년생때에는 투자도 거의 안하고 월급이 은행에 입금되는대로 거의 놔뒀습니다. 그사이 발빠르게 투자한 사람들은 부동산 대박을 경험하더군요(2006년까지 부동산 대세상승기).
처음엔 어디서 들은건 있어가지고, 다들 피흘리고 쓰러져있을때 들어간다는 생각으로 몇년간 가만히 있었습니다. 그렇다고, 투자정보가 있는 것도 아니고, 투자에 대한 공부를 한 것도 아니고, 부동산 임장활동을 한것도 아니었죠.
게다가 우리나라는 2-30년의 시차를 두고 일본을 따라가므로 부동산 대폭락이 올거다라는 확신이 있었습니다. 2001년부터 기다렸죠. 대폭락을 ㅋ 2006년까지 아주 폭등에 폭등을 하더군요. 좌파정권인데도 불구하고요. 당시 제가 일본어 과외를 잠시 한적이 있는데(일본 여자분에 대한 환상으로 ㅋ), 수업중에 제가 질문을 했습니다. 일본 부동산 폭락이면 다 떨어진 거냐고. 그분이 뭐 경제나 투자 전문가는 아니었지만 실제 일본인으로 부터 듣고 싶었어요. 그분이 그렇지 않고, 비싼 지역은 안떨어진다고 말해주더군요.
그말을 듣고 아차 싶었습니다. 폭락, 폭등이 아닌 완만한 상승이건, 완만한 하락이건, 비싼지역이든 아니든 간에, 그때 제가 주목한 것은, 현금의 가치는 앞으로 어떻게 되느냐 였습니다.
미래는 아무도 예측못하겠죠. 어려운 문제고. 어려운 문제일 수록 쉽게 봐야 할 겁니다. 짜장면 가격이 과연 앞으로 떨어질까? 1975년 짜장면 가격이 210원이었고, 1995년엔 1,500~1,900원, 2013년엔 5,000원이라고 합니다. 2016년 지금은 얼마일까요? 10~20년후에는 얼마일까요? 3천원으로 떨어질까요? 서울시내 빌라 작은게 1억2천이라고 칩시다. 부동산 폭락한다고 1-20년후에 7~8천으로 떨어질까요?
만약 짜장면값이나 빌라값이 오른다면 내가 가지고 있던, 5천원 그리고 1억2천은 어떻게 되는겁니까? 내재가치에 비해 지나치게 급상승한 혹은 거품이 낀 자산이면 위험할 수 있지만, 최소단위의 투자재 가격이 지속적으로 상승한다면 과연 현금만 보유하고 있는게 안전할까요? (물론, 모든 재산을 투자에 올인하라는 의미가 아닙니다.) 다른 사람들은 토지보상금, 벤처대박 혹은 사업성공으로 몇십억~몇백억 받는 사람들이 생겨나고 있는데요? 예전에 1억이 엄청 큰돈이었죠. 그런데, 지금은요?2014년 기준 억대연봉자가 52만명입니다. 국세청에 신고된 금액이 그정도이니 실제로는 더 많겠죠.
그래서, 마냥 일본과 같은 부동산 대폭락만 하염없이 기다리던 저같은 극도의 안정지향주의자도 움직일 수 밖에 없었습니다. 또다른 계기는 저를 조롱하듯 부동산에 관심을 가지게 만들었던 프리랜서 개발자가 한분 있었죠. "마스터 요다"라고. 그분은 여러군데서 엄청난 부동산 차익을 경험했더군요. 자신이 스크랩하고 정리한 당시 싸이월드 미니홈피도 보여줬습니다.
여러 계기를 통해, 현금만 보유했을 경우에 대한 리스크를 회피하기 위해 공부해야했고, 신발 밑창이 닳도록 임장활동도 다녔습니다. 물론, 제가 아직 무슨 대단한 마스터의 위치에 오른것은 아니나, 바쁜 개발업무에 시달리느라(?) 이런 생각조차도 하실 여유도 없으셨던 개발자 분들의 의식에 경종을 울렸다면 저는 만족합니다.
추가(2016.1.16): 역시나, 새해에도 생활물가는 여전히 오르고 있네요~ (하단 링크 6번 참조)
추가(2016.1.30): 지나간 과거에 대해서는 논리적인 분석이 가능하죠. 하지만, 현재는 항상 혼돈의 연속입니다. 미국은 금리인상했고, 계속 올리겠다고 하고, 일본은 마이너스 금리에 돌입했네요. 게다가 유럽은 추가 양적완화를 검토하고 있고요.
미래란 점치기 어렵습니다. 부동산 폭등도 대비를 해야하고, 부동산 폭락도 대비를 해야하는거죠. 아마 제 얘기가 계속 진행이 되면 자산 포트폴리오 구성에 대해 이해를 하시게 될겁니다. 다만 본인의 성향에 따라 공격적인 자산운영을 몇%로 가져가느냐, 레버리지 효과는 얼마나 이용할 것이냐 등이 결정될겁니다. 고정적인 것이 아니고 다이내믹한 것이므로 수치와 비율이 계속 변화하면서 전체적인 포트폴리오와 자기만의 원칙이 정립되어 나갈 것입니다.
아무리 봐도 해답이 안나오신다 싶으면 주변의 부자 분들을 한번 둘러보세요. 아마도, 주거용 아파트가 기본으로 있을 겁니다. 그다음 한채가 더 있거나, 땅이 있을거고요. 부동산의 기본은 결국 땅을 사는 겁니다만, 건물이 없는 토지만 사는 행위는 고수들의 게임입니다. 10년 이상을 버틸 동안 임대료가 나와야하는데, 그러자면 건물올리거나 소작농 계약 등 초보가 접근하기엔 이만저만 어려운게 아니죠. 그래서, 땅보다는 상가가 먼저 있겠죠. 주식, 채권은 그 이후에 하고 있을겁니다. 대기업 임원이라면 일반 사람들이 접근하기 어려운 정보를 토대로 주식 투자도 하고 있을거고요. 확실한건, 현금자산이 10억이 안되는 상태에서 주식에 너무 많은 포트폴리오를 집중시키는 것은 결코 추천할 수 없습니다.
추가(2016.2.27): 지금도 보도된 내용만 봐도 개발 호재는 계속 쏟아지고 있네요(신문에 보도되었을때는 이미 늦은 상태라는 점도 잊지 마시고요. 그래서 상가 분양받을 때에는 사전 정보가 있어야합니다. 분양공고 나올때에는 이미 알짜배기는 팔리고 없을겁니다.)
추가(2018.10.2): 저도 2005년까지는 폭락론자였습니다. 당시에는, 제가 물가상승률이 몇%인지도 모를때였죠. 저와 같았던 분들께 다음 영상을 소개합니다.
