SI개발자 지킴이 무릎치기

실거래가 사이트, 뉴스, 블로그 등을 통해 아파트 시세하락 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다.

재개발의 경우는 히스토리 관리가 쉽지 않아서, 일일이 확인을 해야하는데요.

2020년 7월부터 관심을 가지고 지켜봤던 갈현1구역의 호가변화를 기록해보겠습니다. 단톡방, 부동산 매물 검색 결과이므로 정확하지 않을 수 있습니다. 

1. 갈현1구역(호가)

서울의 좀더 중심에 가까운 지역을 매수하느라 머뭇거리는 사이에 P가 5억으로 급등. GTX가 생긴다고 해도 역에서 거리가 꽤 먼데, 5억에 들어가기는 애매해서 포기했었어요. 3억대일때 급매 나오면 사볼까? 정도로 생각했었는데, 계속 오르니 상승장에서 급매는 아무나 구하는게 아닌듯해요. 최근 확인해보니 2억대로 하락했네요. 그럼 왜 지금 안사냐? 아마 다들 연준의 금리상승이 멈추고 인하하는 시점, 투과/조정지역 해제, 취득세 중과배제 등을 기다리고 있을걸요? (하지만 기다리는 사이에 다시 빠르게 상승하고 있을지도)

투자의 타이밍을 잡는 것이 정말 쉽지 않네요. 아무리 안전마진 분석하고 들어갔어도 결국 주변 신축시세와 비교하는 거라서, 하락장에는 장사없네요. 이래서 무주택자는 상승장에서는 비싸다고 못사고, 하락장에서는 손해볼까봐 못사는 듯하네요(저도 지금은 같은 마음이 들어서 이해가 갑니다. 참고로 저는 현재 다주택자입니다. 같은 원리로, 주식도 싸게 사려고 기다리는데, 타이밍 맞추기 어려워서 결국 못삽니다.)

※ 감정가, 물건유형, 신청평형, 이주비, 대출 등에 따라 호가가 차이날 수 있음을 고려하여 호가의 흐름만 참고해주세요. 물건이 여러개인 경우 평균이 아닌 제일 싼 호가로 기록하였습니다.

※ 1. 초등학교 설립 이슈

갈현1구역, '초품아' 될 뻔 했지만…아파트 300가구 추가 방안 검토 중 - 아시아경제 (asiae.co.kr)

※ 2. 호가 분석

제가 아직 전문가 수준은 아직 아니고 다만 평균이상의 수익을 올리기위해 공부하고 조사하는 것이다보니, 제가 조사한 호가가 정확하지 않을 수 있습니다. 보완을 위해 다른 분이 갈현1구역의 호가를 분석한 글도 링크합니다. 

총투자금이 많이들어가면 재개발 매물을 매수하 것이 투자금액 대비 수익률이 높지 않을 수도 있고, 하락장에서 제일 먼저 하락하므로 주의하라고 하십니다.

https://blog.naver.com/ckawhrrn12/222530280888

※ 3. 초등학교 부결에 대한 의견

부동산스터디 카페: 초등학교 안건 부결됐다고 p2억 되면 들어가시겠다고 하신 분이 계신데, 지금 p2억인데, 매수하실 건지?

https://cafe.naver.com/jaegebal/3908706

※ 4. 안전마진 분석

https://blog.naver.com/pumprock/222920099766

https://blog.naver.com/ggiloveyou/222987122184

n.b. 59m2(7억) vs. 녹번역 4년차 59m2 호가(8.25억) - 2023.02.01

어떤 아파트를 매수해야할지 잘 모르겠다. 이럴때 참조하면 좋은 영상입니다. 자주 시청하는 채널인데, 중요한 사항 2개를 요약, 코멘트 및 캡쳐합니다.

1. 피할 아파트

위의 항목 중에서, 가격이 충분히 싸다면 1. 초등학교, 2. 중앙난방, 3. 복도식, 4. 주차, 5. 편의시설은 크게 상관없을 수도 있습니다. 제가 그런 아파트를 매매하여 4억넘는 차익을 올려봤기 때문이죠.

단, 충분히 싸다는 전제가 있어야 합니다. 제가 보는 제일 중요한 기피 기준은 세대수와 연식입니다. 세대수는 아무리 적어도 200세대는 넘어야 하는게 맞다고 봅니다. 물론, 같은 자본으로 위의 조건을 모두 피할 수 있다면 최고이고, 시드머니에 맞게 판단하시되, 절대적인 기준으로 생각하실 필요는 없습니다.

2. 매수추천 아파트 기준

저는 맑은 공기를 중요시하여 숲세권을 지나치게 선호하는 경향이 있는데, 위의 목록에서는 우선순위가 제일 낮네요. 투자랑 실거주는 다르다고 하니 그점에 유의하면 될 것 같습니다. 역시나 위의 항목을 모두 만족시킨다면 가격이 싸지 않겠죠. 다만 어떤 기준을 구체적으로 가지고 있어야 되는지 모르는 상황에서 숙지하면 좋다고 봅니다.

미래가치에 초점을 둔 중장기 투자라면 개발호재와 2번 항목을 위주로 보면 될 것이고, 단기/중기의 기술적 매매에 중점을 둔다면 1번 항목을 최대한 피하면서 급매, 급급매 위주로 접근한다면 좋은 결과가 있을 것이라고 봅니다.

렘군님의 분석을 보면 기초실력을 잘 쌓게 도와주시는 영상이 많으니 종종 보시면 도움이 되실겁니다.

특목고의 경우 사실상 학군지 개념이 아니므로 배제하고 일반고(평준화) 통계를 내봤습니다. 특목고를 포함한 순위는 하단 링크를 참조하세요. 일반고는 결국 강남, 서초네요.

1. 서울대 수시 최초 합격자수(Top50중에서 자사고, 외고, 과고, 국제, 비평준, 지방 제외)

출처: 베리타스 알파(2021)

2. 의대 합격자수(자사고, 외고, 과고, 국제, 비평준, 지방 제외)

출처: 베리타스 알파 via 인사이트(2020)

※ 관련링크

[단독] 2022서울대 수시최초 톱50.. 하나고 ‘3년연속 정상’ 외대부고 대원외고 톱3 - 베리타스알파 (veritas-a.com)

[단독] 2022 서울대 실적(정시최초 포함) 톱100 외대부고 ‘정상’ 서울과 대원외/경기과 하나 톱5 - 베리타스알파 (veritas-a.com)

전국에서 의대 제일 많이 보낸 ‘명문 고등학교’ 서열이 공개됐다 - 인사이트 (insight.co.kr)